Als ich im Freundeskreis erzählt habe, dass ich anfangen
werde in Immobilien zu investieren, wurde ich mit den unterschiedlichsten
Reaktionen konfrontiert. Manche haben Interesse gezeigt, sind jedoch der
Meinung, dass das nichts für sie selbst sei. Manche sind der Meinung das
Immobilien sehr riskant sind und zurzeit eh alles zu teuer ist. Wieder andere
wollten wissen woher ich überhaupt so viel Geld habe (Immobilien als Anlage zu finanzieren war nicht allen geläufig). In
manch selten Fällen ist die Unterhaltung in eine Diskussion über gierige
Kapitalisten abgedriftet und ich wurde recht schnell in eine andere Schublade
gesteckt.
In diesem Artikel werde ich Dir meine Beweggründe darlegen, warum ich den größten Teil meines Geldes in Immobilien anlegen möchte. Im weiteren Verlauf des Blogprojekts werde ich Dir meine erste Immobilie vorstellen und mit Zahlen darlegen, ob sich das ganze rechnet. Ziel ist es, nach und nach das InvestmentMosaik zu erweitern und durch Zukäufe zu wachsen. Aber nun erstmal zu den Basics.
Warum Immobilien?
Ich habe es bereits angesprochen. Manche Leute in meinem
Umfeld sind sehr interessiert an meinem Vorhaben, die meisten gucken mich
jedoch komisch an und denken, dass ich mich, über kurz oder lang, damit in den
Ruin treibe.
„Du willst so viel Schulden machen? Wie kannst du da überhaupt schlafen?“
„Das kann sich doch nicht rechnen, bei den aktuellen Immobilienpreisen.“
„Ich investiere in ein Eigenheim, das ist sicherer und eine gute Altersvorsorge. Dann spare ich mir zukünftig meine Miete.“
Ich für meinen Teil kann mittlerweile sehr gut unterscheiden, mit wem ich ,über welches Thema reden kann und welche Themen ich, in gewissen Kreisen, lieber nicht auf den Tisch bringe.
Aber warum habe ich mich jetzt für die Anlageform Immobilie, als eines meiner zukünftigen Standbeine, entschieden?
1. Spaß am Doing
Einer der wichtigsten Beweggründe. Ich interessiere mich persönlich für Immobilien und habe Spaß daran, mich mit Immobilien zu beschäftigen. Auf meinem Weg zur Unabhängigkeit, von einem 9 to 5 Job, ist eines der wichtigsten Ziele, mich mehr mit Dingen zu beschäftigen die mir durch und durch Spaß machen. Dinge die mich persönlich interessieren, bewegen und antreiben. Da ich mich selbst nicht davor scheue handwerklich tätig zu werden und auch noch Spaß daran habe aus einem hässlichen Entlein einen schönen Schwan zu schustern, liegt es nahe, meine Interessen auch zum Geld verdienen zu nutzen. Zwei Fliegen mit einer Klappe geschlagen. Mehr von dem tun was mir Spaß macht und, bei erfolgreichen Investments, weniger von dem tun zu müssen das mich einengt.
2. Unabhängig arbeiten
Langfristig ist es mein Ziel, mein Einkommen unabhängiger von meinem Arbeitsort zu erzielen. Ich pendle mittlerweile seit etwa 8 Jahren jeden Morgen und Abend zu meinem Arbeitsplatz. Ich möchte mehr von zuhause, oder von irgendwo anders auf der Welt (Stichwort Reisen), erledigen können und trotzdem nicht ständig jeden Cent umdrehen müssen. Einkünfte aus Immobilien sind vortrefflich dazu geeignet, Prozesse auszulagern oder ortsunabhängig zu steuern. Natürlich kann man nicht alles von der Sonnenliege am Strand erledigen, aber es lassen sich viele Freiräume aufbauen, die es einem ermöglichen, flexibel zu arbeiten.
3. Immobilien als Turbo für den Vermögensaufbau
Um finanziell und persönlich unabhängiger zu werden, muss Ich Vermögen aufbauen. Dieses Vermögen muss ich investieren, um danach von laufenden Einnahmen profitieren und leben zu können. Vermögen aufzubauen kann auf verschiedenste Arten und Weisen erfolgen. Jeder Ansatz unterscheidet sich hierbei hinsichtlich seiner Komplexität, seines Risikos und der Geschwindigkeit des Vermögenszuwachses.
Sparen auf dem Tagesgeldkonto bringt letzten Endes nicht viel. Bei dem niedrigen Zinsniveau, das zurzeit herrscht, fehlt nicht nur das Wachstum des Vermögens, vielmehr verliert das Geld von Jahr zu Jahr an Wert. Die Inflation frisst Dein Geld nach und nach auf. Also steht schon mal fest, das Geld lieber investieren als rumliegen zu lassen. Wenn Geld von Jahr zu Jahr weniger Wert wird, warum nicht sogar so weit gehen und GUTE Kredite aufnehmen die, mit der Zeit, automatisch an Wert verlieren?
Aktien bieten eine historisch langfristig hohe Rendite. Man hört immer wieder, dass Studien sogar belegen, dass Aktien eine höhere Rendite als Immobilien abwerfen. Ich bin bei diesen Aussagen immer etwas skeptisch. Jeder der sich mal mit Langzeitstudien befasst hat kann bestätigen, dass man die Ergebnisse ziemlich leicht steuern kann. Je nachdem welchen Betrachtungszeitraum, welche Region oder welche Werte man miteinander vergleicht, können die Ergebnisse stark unterschiedlich ausfallen. Wenn man dann noch ein definiertes Ziel der Studie hat, muss man die Parameter nur noch entsprechend anpassen und kann das eine oder andere verteufeln. Ich halte Aktien, sowie Immobilien gleichermaßen für gute Investitionen. Immobilien haben jedoch, einen wesentlichen Vorteil. Man kann die Eigenkapitalrendite hebeln.
Rendite hebeln
Die Rendite von Immobilien lässt sich vergleichsweise leicht vervielfachen. Gleichzeitig lassen sich, mit relativ geringem Kapitaleinsatz, hohe Vermögenszuwächse generieren. Treibende Kraft hierbei ist der Hebel- oder Leverage Effekt. Aktien lassen sich zwar ebenfalls hebeln, aber nur wenige werden dir empfehlen, zum Aktienerwerb einen Kredit aufzunehmen. Gleichzeitig wirst du es wesentlich schwerer haben, einen Kredit für Aktiengeschäfte zu bekommen. Einen Kredit zum Erwerb einer Immobilie, vergeben die Banken dafür recht gerne. Ein kurzes Rechebeispiel zum Leverage Effekt.
Leverage was?
Die Ausganssituation: Wir haben eine Immobilie mit 100.000 Euro Gesamtinvestitionskosten. Die jährliche Miete beträgt hierfür 5.000€. Aus Gründen der Einfachheit gehen wir jetzt mal davon aus, das keine weiteren Kosten anfallen (das wird natürlich nie der Fall sein, zum erklären hier reicht das aber).
Wir haben nun 2 Möglichkeiten die Immobilie zu kaufen. Entweder, wir wenden die 100.000 Euro komplett aus Eigenmitteln auf und bezahlen das ganze Cash von unserem ersparten, oder wir nehmen, für einen Teil der Investitionssumme, einen Kredit auf. Entsprechend müssen wir durch den Kredit weniger von unserem eigenen Geld einbringen.
Beispiel A
BWenn wir 100.000 Euro aus Eigenmitteln bezahlen und jährlich 5.000 Euro Überschüsse erwirtschaften, ergibt sich hieraus eine Eigenkapitalrendite von 5,00%.
EK Rendite = 5.000 / 100.000 = 0,05 oder 5%
Nicht schlecht. Auf jeden Fall schon einmal mehr als auf dem Tagesgeldkonto. Was will man mehr?
Beispiel B
Anstatt die Immobilie komplett aus Eigenmitteln zu bezahlen, finanzieren wir 90% des Kaufpreises über eine Bank. Wir zahlen hierfür einen Zinssatz von 2%. Dieser verringert unseren Mietertrag und muss als Kostenposition von den 5.000 Euro abgezogen werden (auch hier gilt, aus Gründen der Einfachheit, betrachten wir keine monatlichen Zinszahlungen des Kredites sondern eine jährliche). Demnach finanzieren wir die 100.000 Euro durch 90.000 Euro Fremdkapital und 10.000 Euro Eigenkapital. Für die 90.000 Euro Fremdkapital fallen 2% Zinsen an, was 1.800 Euro entspricht.
Zinskosten = 90.000 * 2% = 1.800
Diese 1.800 Euro Zinskosten schmälern nun leider unseren
Gewinn von 5.000 Euro. Am Ende des Jahres bleiben uns nun „nur“ noch 3.200 Euro
übrig. Auf den ersten Blick ein ziemlich besch**** deal. Vorher hatten wir ja
5.000 Euro übrig. Aber warte. Wie sieht es mit unserer Eigenkapitalrentabilität
aus? Anstatt 100.000 Euro haben wir ja nur 10.000 Euro unseres eigenen Geldes
eingesetzt! Für die eingesetzten 10.000 Euro erhalten wir nun also 3.200 Euro
jährliche Überschüsse.
EK Rendite = 3.200 / 10.000 = 0,32 oder 32%
Ja. Du liest richtig. Durch die Finanzierung der Immobilie mit Fremdmitteln konnten wir unsere Eigenkapitalrentabilität von 5% auf ganze 32% erhöhen. Da freut sich das Investorenherz. Doch das ist nicht das Ende der Geschichte. Anstatt 100.000 Euro in eine Wohnung zu stecken, kannst Du jetzt jeweils 10.000€ in 10 Wohnung stecken. Vorausgesetzt Du findest genügend vergleichbare Objekte, erhältst Du am Ende, 32% jährliche Rendite auf 100.000 Euro. Das entspricht ganzen 32.000 Euro Rendite vor Steuern. Im vergleich hierzu, kommen einem die 5.000 Euro aus Beispiel A doch etwas mickrig vor.
Das ist der Leverage Effekt. Du kannst deine Eigenkapitalrentabilität so lange durch die Aufnahme von Fremdkapital erhöhen, wie der Zinssatz für das Fremdkapital unter der Rendite des Gesamtinvests liegt. Müssten wir mehr als 5% Zinsen zahlen, würde sich das Ganze nicht mehr rechnen und die Finanzierung aus Eigenmitteln hätte eine höhere Gesamtrendite. Das anhaltende Zinstief macht es möglich.
4. Monatliche Überschusse
Neben dem Vermögenszuwachs ist mein viertes wichtiges Kriterium, dass für Immobilien als Anlageform spricht, dass diese laufende Einnahmen generieren können. Den sogenannten Cashflow. Ich schreibe bewusst „können“ da dies nicht auf jede Immobilie zutreffen muss. Auch hier sind die richtige Auswahl der Immobilie und der richtige Preis wichtig. In kürze stelle ich dir mein erstes Investment vor bei dem nicht alles zu 100% glatt gelaufen ist. Am Ende konnte ich der Wohnung aber doch noch zu einem positiven Cashflow verhelfen.
Möglich macht es das historisch niedrige Zinsniveau. Bei
einer Cashflow Immobilie liegen die Kosten der Bewirtschaftung unter den
monatlichen Einnahmen. Das positive Delta wandert jeden Monat in die Tasche des
Immobilienbesitzers und kann entweder ausgegeben oder reinvestiert werden.
Vorausgesetzt, man wählt die Immobilien sorgfältig aus und entwickelt diese.
Aktien können ebenfalls laufende Einnahmen, in Form von Dividendenausschüttungen, generieren. Die Aktionäre werden hierbei am Unternehmenserfolg beteiligt und bekommen einen Teil des Gewinns ausgezahlt. Diese Eigenschaft gefällt mir an Aktien, weswegen Sie in meinem Langzeitplan auch einen Platz einnehmen werden. Was den aktuellen Vermögensaufbau angeht sehe ich Immobilien jedoch ganz klar vorne. Der Vermögensaufbau bei Aktien ist maßgeblich von meiner Sparquote abhängig. Aktien können zwar auch gehebelt werden, mir ist das jedoch zu Risikoreich und findet daher keinen Platz in meinem InvestmentMosaik.
Das waren die 4 Gründe, warum ich mein Geld in Immobilien investiere. Wenn Du auf dem Laufenden bleiben willst, kannst Du Dich hier zu meinen Newsletter anmelden. Alternativ, like meine Facebook Seite und werde informiert, sobald neue Artikel online gestellt werden.
Viele Grüße vom Bau
Pascal
InvestmentMosaik
